房地产投资分析（第七版）

　　呈现在读者面前的这部教材，初版于2003年，出版后十分畅销，使用量已逾6万册。现在第六版也已于2020 年修订完成。至2023 年6 月，本教材已印刷20 次，在这20 年中，房地产投资活动持续不断地对我们的社会产生重大的影响，本书也在持续不断地进行修改和完善。本次印刷认真汲取了党的二十大关于高等教育和房地产的各项精神，同时增加了思政内容。本版前言想要说明以下问题：一、由于“营改增”政策的施行，案例项目中涉及“营改增”后增值税的计算，均采用了“房地产老项目、一般纳税人、简易计税方法”的设定或选择。二、本教材使用的角度。本教材主要讲授如何对房地产项目进行投资分析，从而判定项目是否可行、是否值得投资。因此，本教材中所指的咨询分析主要是站在投资者的角度进行分析的，目的是帮助投资者作出明智的投资决策，但同时也会坚持咨询中的谨慎原则进行分析。三、房地产市场、政策等变化较快，修订本版教材时，作者尽可能地核查了书中的全部信息，对一些数字、法律新规等进行了更新。四、对第六版使用过程中发现的问题进行了修改和纠正。五、具体项目具体分析是房地产投资分析的灵魂。本书有关章节的案例分析是在现实案例的基础上进行的压缩，实际项目的投资咨询报告要比本书提供的案例更详细。房地产的独一无二性要求房地产投资分析人员在实际工作中不能机械模仿本教材中的案例计算步骤以及分析框架，应依据国家有关规定、结合所在城市的实际、相关学科的理论与方法以及投资分析人员的经验和专业能力，对房地产投资项目进行科学、谨慎的分析和判断，从而得出正确的结论。

　　目 录
第一章　房地产投资分析中的基本问题…………………………………1
□ 学习目标…………………………………………………………………………1
第一节　房地产投资概述…………………………………………………………1
第二节　房地产投资分析概述……………………………………………………16
第三节　房地产投资分析常用术语………………………………………………29
第四节　小结………………………………………………………………………48
□ 思政课堂………………………………………………………………………49
□ 关键概念………………………………………………………………………50
□ 复习思考题……………………………………………………………………50
第二章　房地产市场分析…………………………………………………52
□ 学习目标………………………………………………………………………52
第一节　房地产市场概述…………………………………………………………52
第二节　房地产市场分析的内容…………………………………………………58
第三节　房地产市场调查的方法与程序…………………………………………67
第四节　房地产市场预测的种类与方法…………………………………………75
第五节　房地产开发项目的SWOT分析…………………………………………86
第六节　小结………………………………………………………………………90
□ 思政课堂………………………………………………………………………91
□ 关键概念………………………………………………………………………92
□ 复习思考题……………………………………………………………………92
第三章　房地产开发项目的区位条件分析………………………………94
□ 学习目标………………………………………………………………………94
第一节　区位与房地产价值………………………………………………………94
第二节　房地产开发项目的区位分析……………………………………………99
第三节　区位选择要注意的问题………………………………………………106
第四节　小结……………………………………………………………………108
□ 思政课堂………………………………………………………………………109
□ 关键概念………………………………………………………………………109
□ 复习思考题……………………………………………………………………109
2 房地产投资分析
第四章　房地产投资项目基础数据的估算分析………………………111
□ 学习目标………………………………………………………………………111
第一节　房地产开发项目总投资与总成本费用的估算………………………112
第二节　房地产投资项目的收入、税金估算…………………………………128
第三节　房地产投资项目的资金筹措…………………………………………146
第四节　借款还本付息的估算…………………………………………………153
第五节　财务基础数据估算案例分析…………………………………………163
第六节　小结……………………………………………………………………167
□ 思政课堂………………………………………………………………………169
□ 关键概念………………………………………………………………………169
□ 复习思考题……………………………………………………………………169
□ 案例分析题……………………………………………………………………170
第五章　房地产投资项目财务分析……………………………………173
□ 学习目标………………………………………………………………………173
第一节　房地产投资项目财务分析概述………………………………………173
第二节　房地产投资项目财务分析基本报表…………………………………177
第三节　传统财务分析…………………………………………………………196
第四节　现代财务分析…………………………………………………………203
第五节　传统财务分析方法的应用……………………………………………218
第六节　现代财务分析方法的应用……………………………………………223
第七节　基本报表填列与相应指标的计算案例分析…………………………237
第八节　小结……………………………………………………………………240
□ 思政课堂………………………………………………………………………241
□ 关键概念………………………………………………………………………242
□ 复习思考题……………………………………………………………………242
□ 案例分析题……………………………………………………………………243
第六章　房地产投资项目不确定性分析………………………………246
□ 学习目标………………………………………………………………………246
第一节　房地产投资项目的不确定性概述……………………………………246
第二节　盈亏平衡分析…………………………………………………………251
第三节　敏感性分析……………………………………………………………262
第四节　小结……………………………………………………………………273
□ 思政课堂………………………………………………………………………275
□ 关键概念………………………………………………………………………276
□ 复习思考题……………………………………………………………………276
□ 案例分析题……………………………………………………………………276
目　录 3
第七章　房地产投资项目风险分析……………………………………278
□ 学习目标………………………………………………………………………278
第一节　房地产投资项目风险概述……………………………………………279
第二节　房地产投资风险的种类与控制方法…………………………………285
第三节　房地产投资风险分析…………………………………………………290
第四节　小结……………………………………………………………………298
□ 思政课堂………………………………………………………………………299
□ 关键概念………………………………………………………………………300
□ 复习思考题……………………………………………………………………300
第八章　房地产投资决策分析…………………………………………302
□ 学习目标………………………………………………………………………302
第一节　房地产项目投资决策概述……………………………………………302
第二节　房地产投资项目的方案比选…………………………………………310
第三节　各比选指标的应用……………………………………………………317
第四节　案例分析………………………………………………………………326
第五节　小结……………………………………………………………………330
□ 思政课堂………………………………………………………………………331
□ 关键概念………………………………………………………………………332
□ 复习思考题……………………………………………………………………332
□ 案例分析题……………………………………………………………………332
第九章　房地产开发投资项目案例分析………………………………334
□ 学习目标………………………………………………………………………334
第一节　租售房地产开发项目案例分析………………………………………334
第二节　房地产投资项目可行性研究案例分析………………………………350
第三节　商业地产开发项目案例分析…………………………………………370
第四节　小结……………………………………………………………………374
□ 复习思考题……………………………………………………………………374
第十章　房地产置业投资项目案例分析………………………………376
□ 学习目标………………………………………………………………………376
第一节　房地产置业项目投资分析概述………………………………………376
第二节　房地产买卖投资分析…………………………………………………380
第三节　房地产置业消费投资分析……………………………………………382
第四节　房地产租赁投资分析…………………………………………………383
第五节　房地产置业出租经营投资分析………………………………………386
第六节　小结……………………………………………………………………401
□ 复习思考题……………………………………………………………………401
4 房地产投资分析
第十一章　房地产开发项目可行性分析报告的撰写…………………402
□ 学习目标………………………………………………………………………402
第一节　房地产开发项目可行性分析报告的基本构成………………………402
第二节　房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点…………………404
第三节　房地产开发项目可行性分析报告的审读……………………………409
□ 思政课堂………………………………………………………………………411
□ 复习思考题……………………………………………………………………412
主要参考文献……………………………………………………………413
附录1　复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表…………………415
附录2　正态分布曲线的面积……………………………………………416
后记………………………………………………………………………418